房地产去库存还在进行：大动作来了！
陈瀚学 大动作来了！
自4月底重要会议定调楼市去库存导向后，各地楼市松绑限购的新政纷纷出台。
而在5月17日，更是打出了重磅组合拳。
在收房去库存方面：
央行设立3000亿元保障性住房再贷款，再贷款利率1.75%，覆盖21家全国性银行，地方政府可选定地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，但企业及所属集团需不涉及地方隐性债务。
在刺激需求方面：
1）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，一、二套房首付下限分别由此前的 20%、30%下调至15%、25%；
2）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化；
3）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。
可见，目前房地产市场已经被上升到了前所未有的政治高度，救市拖底力度已经超过2008年。
对本次新政的解读，请详见：房贷利率，已接近美国QE时期
本次新政是“五一”节前自然资源部划定供地新规的延续，在房地产供需关系已经改变的当下，一轮新的供给侧去库存战斗正在打响。
现在我国各地商品房库存在什么水平？
截止今年3月末，全国商品房（含住宅和写字楼、商铺等非住宅）库存量为7.48亿平米，同比增长15.6%，其中住宅库存3.95亿平，同比增长23.9%。纵向来看，如今的商品房库存已经超过了2015-2016年的高点。
图：全国商品房库存量历年对比
这两年由于销售的放缓，各地商品房库存越积越多，再叠加市面上大量的待售二手房，像杭州、上海、南京等地的挂牌量都在20万套左右，如此巨大的供给压着价格始终起不来。
而根据上海易居研究院数据，截至2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期（即存销比）为25.3个月，也就是说按照目前的销售速度，市面上的新房库存规模需要25.3个月时间才能消化完。
其中，一线城市去化周期还低一些，三四线城市都很多触及了去化新红线。
据统计，超过36个月的城市达到41个，主要都集中在三四线城市中。
